Bestandrecht

Abgrenzung Pachtvertrag/Mietvertrag

Entscheidung des OGH vom 12.07.2012 (Dr. Klaus P. Burka als Beklagtenvertreter am Verfahren beteiligt)

Den Gegenstand des Revisionsverfahrens bildete die Frage, ob der zwischen den Parteien geschlossene, vom Kläger als Bestandgeber aufgekündigte Bestandvertrag als Pachtvertrag oder als Mietvertrag zu qualifizieren sei.

Mit schriftlichem, als „Pachtvertrag“ bezeichneten Bestandvertrag vom 17. Dezember 1996 hat der Kläger als Verpächter der beklagten GmbH als Pächterin das auf dem Bestandobjekt befindliche Gastwirtschaftsunternehmen ab 1. Jänner 1997 auf unbestimmte Zeit verpachtet.

Dazu wurde seitens des Obersten Gerichtshof wie folgt erwogen:

1. Bei der – hier allein strittigen – Abgrenzung von Geschäftslokalmiete und Unternehmenspacht kommt es immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls an (RIS-Justiz RS0031183); dementsprechend existiert umfangreiche Judikatur, die für die Unterscheidung gewisse Kriterien entwickelt hat (siehe zuletzt etwa 2 Ob 133/11i). Verträge, die keine reinen Miet- oder Pachtverträge sind, müssen unabhängig von ihrer Bezeichnung im Rahmen eines Vergleichs der typischen Merkmale der Vertragstypen danach untersucht werden, welche Elemente in einer Gesamtbetrachtung überwiegen (1 Ob 25/08w = wobl 2009/58, 164 [Vonkilch 151]).

Unternehmenspacht liegt im Allgemeinen vor, wenn ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrags ist (RIS-Justiz RS0020398 [T6]). Neben den Räumen muss dem Bestandnehmer vom Bestandgeber auch das beigestellt werden, was wesentlich zum Betrieb des Unternehmens und dessen wirtschaftlichem Fortbestand gehört: Betriebsmittel (Einrichtung und Warenlager), Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Dies bedeutet aber nicht, dass im Einzelfall all diese Merkmale gleichzeitig gegeben sein müssen. Das Fehlen einzelner Betriebsgrundlagen lässt noch nicht darauf schließen, dass Miete und nicht Pacht vorliegt, wenn nur die übrigen Betriebsgrundlagen vom Bestandgeber bereitgestellt werden und das lebende Unternehmen als rechtliche und wirtschaftliche Einheit fortbesteht (RIS-Justiz RS0020398). Grundsätzlich kann auch ein stillgelegtes Unternehmen den Gegenstand eines Pachtvertrags bilden, wenn auch die Anforderungen – so wie bei erst zu gründenden Betrieben – strenger sind: Es darf sich nicht um eine dauernde Stilllegung handeln und einer jederzeitigen Wiederaufnahme des Betriebs darf nichts im Wege stehen (RIS-Justiz RS0020528). Wesentlich ist, dass der Bestandgeber alle wesentlichen Grundlagen des zukünftigen Unternehmens zur Verfügung stellt und der Bestandnehmer zur Rückstellung eines lebenden Unternehmens verpflichtet ist. Treffen diese Voraussetzungen nicht zu, wird selbst bei einem eigenen wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers an der Führung des Betriebs Geschäftsraummiete und nicht Unternehmenspacht angenommen.

2. Als wesentlich erachtet die Rechtsprechung eine ausdrücklich oder schlüssig vereinbarte Betriebspflicht (RIS-Justiz RS0020451 [T9]; ausführlich zur Betriebspflicht und deren Bedeutung etwas relativierend 3 Ob 253/05k = wobl 2007/1, 14 [Vonkilch] = immolex 2007/39, 79 [Böhm] = RdW 2007/157, 152 [Iro] im Zusammenhang mit einem Bestandvertrag in einem Einkaufszentrum). Allerdings darf die Betriebspflicht keine Leerformel sein, sondern muss auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers beruhen (RIS-Justiz RS0020451 [T16]). Besteht keine Betriebspflicht wird in der Regel Miete vorliegen, soweit der Vertrag nicht schon wegen der Bedeutung anderer Merkmale als Pachtvertrag angesehen werden müsste (RIS-Justiz RS0020451 [T1]).

2.1. Für den konkreten Fall ist festzuhalten, dass eine Betriebspflicht (mit der Pflicht zur Rückstellung eines lebenden Unternehmens bei Bestandvertragsende) nicht explizit vereinbart wurde. Die Regelung in Punkt XIV. Abs 2 („Die Pächterin verpflichtet sich, den Geschäftsbetrieb durch einen gewerberechtlich befähigten Geschäftsführer zu führen, eine Unterverpachtung des Bestandobjektes ohne schriftliche Zustimmung des Verpächters ist nicht gestattet.“) hat – im Kontext gesehen – erkennbar eine andere Zielrichtung, nämlich die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen durch die Bestandnehmerin.

2.2. Das Berufungsgericht hat aus dem Bestandvertrag vier Klauseln hervorgehoben, aus denen es ableitet, dass es dem Bestandgeber um die Fortführung eines Unternehmens (im Sinne einer Betriebspflicht) gegangen sei. Allerdings gesteht das Berufungsgericht selbst zu, dass keine Verpflichtung zur Rückstellung eines lebenden Unternehmens mit Bestandvertragsende vereinbart wurde. Die Betriebspflicht ist jedoch kein Selbstzweck, sondern ist im Kontext mit der Erhaltung eines lebenden Unternehmens zu sehen, sodass schon die Bedeutung der angenommenen Betriebspflicht zu relativieren ist. Davon abgesehen sprechen diese vier Elemente (Betriebsführung durch einen gewerberechtlich befähigten Geschäftsführer, Erfordernis einer Betriebsstättengenehmigung für die Umbauarbeiten, Einsichtsrecht in die betrieblichen und steuerlichen Unterlagen, Auflösungsrecht bei Widerruf der Gewerbeberechtigung der Bestandnehmerin) nur peripher für eine Betriebspflicht. Vielmehr steht hier erkennbar der Zweck einer ordnungsgemäßen, vor allem mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften in Einklang stehenden Betriebsführung im Vordergrund.

2.3. Dabei ist als wesentlich hervorzuheben, dass hier in Wahrheit keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kläger jemals selbst Eigentümer eines im Bestandobjekt betriebenen Gastwirtschaftsunternehmens wurde: Der ehemalige Bestandnehmer beendete das Bestandverhältnis im Jänner 1996 und stellte den Betrieb ein. Erst im Oktober 1996 mietete der Kläger das Objekt. Der „Pachtvertrag“ mit der beklagten Partei wurde im Dezember 1996 geschlossen. Dass die seinerzeitige Vermieterin (die damalige Liegenschaftseigentümerin) dem Kläger anlässlich des Mietvertragsabschlusses das vom früheren Bestandnehmer zurückgegebene Unternehmen überlassen hätte, steht nicht fest und stünde im Übrigen im klaren Widerspruch dazu, dass der Kläger die Räumlichkeiten mietete und gerade keinen Pachtvertrag mit der Liegenschaftseigentümerin schloss.

3. Angesichts der in § 1091 ABGB angelegten Unterscheidung, wonach Miete (in ihrer reinen Form) die Überlassung zum bloßen Gebrauch ist, Pacht hingegen die Überlassung zum Gebrauch und zur Fruchtziehung, muss das Objekt von einem Verpächter bereits in einer zur Fruchtziehung geeigneten Form zur Verfügung gestellt werden. In diesem Sinn erfordert Pacht, dass der Bestandgeber über den bloßen Gebrauch der Räume hinausgehende Leistungen zur Verfügung stellt, die erst eine Fruchtziehung ermöglichen. Solche Elemente fehlen im vorliegenden Fall fast völlig, war doch das, was dem Bestandnehmer zu Beginn des Bestandverhältnisses über die (desolaten) Räumlichkeiten hinaus zur Verfügung gestellt wurde, für die Betriebsführung zwecks Fruchtziehung ohne besondere Bedeutung, vor allem im Vergleich zu den Investitionen, die die Eröffnung des Lokals erst ermöglichten.

4. Somit ist bei einer Gesamtbetrachtung von einem Mietvertrag auszugehen, weshalb die die Aufkündigung aufhebende Entscheidung des Erstgerichts wiederherzustellen ist.

Hier finden Sie die vollständige Entscheidung des OGH vom 11.07.2012